DruckenEin Interview zum Thema Hypothek!
Fragen über Fragen!
Wie viel Eigenkapital benötige ich eigentlich, um ein Eigenheim zu erwerben?
In der Regel mindestens 20% des Gesamtbetrages. Diese 20% sind aber nur dann okay, wenn die Ausgaben für den Zins monatlich nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Unabhängig von den momentanen Zinsen sollte die Berechnung mit Zinssätzen von 5% für die erste und 5,75% für die zweite Hypothek durchgeführt werden.
Ein Beispiel:
- Kaufpreis gesamt: Fr. 800'000.-
- Davon Eigenkapital 20%: Fr. 160'000.-
- 1. Hypothek (65% der Gesamtkosten) zu 5%: Fr. 26'000.-
- 2. Hypothek (15% der Gesamtkosten) zu 5,75%: Fr. 6'900.-
- Amortisation (Abzahlung 2. Hypothek) über 20 Jahre: Fr. 6'000.-
- Nebenkosten (0,75% der Gesamtkosten): Fr. 6'000.-
- Total Jahresbelastung: Fr. 44'900.-
- Total Monatsbelastung: Fr. 3'742.-
- Nötiges monatliches Einkommen brutto: Fr. 11'339.-
Diese Zahlen sind aber sehr hoch!
Ja, ich weiss! Ein Angebot mit den aktuellen Zinssätzen sieht natürlich ganz anders aus. Viel beruhigender auf den ersten Blick. Doch wir dürfen nicht vergessen, dass in der Vergangenheit sehr viel höhere Zinssätze üblich waren. Alleine Anfang der 90er Jahre bewegten sich die Sätze so zwischen 8 und 11%. Deshalb ist es für eine saubere Finanzierung unumgänglich, mit den Durchschnittszinsen zu rechnen, wenn Sie nicht auf die Nase fallen oder jedesmal Schweissausbrüche und schlaflose Nächte erleben möchten, wenn die Zinsen ansteigen!
Auch erwähnen möchte ich in diesem Zusammenhang, dass die zweiten Hypotheken ein bisschen vom Aussterben bedroht sind und nur noch sehr selten angeboten werden. Ich wüsste gerade so spontan nicht, wann wir für einen Mandanten ein solches Angebot zuletzt erhalten haben.
Wie kann sich das Eigenkapital zusammen setzen?
Eigenkapital kann sich zum Beispiel aus Barmitteln, Pensionskassen- und 3. Säule-Guthaben oder auch aus Eigenleistung beim Hausbau zusammen setzen. Die Eigenleistung beim Hausbau wird oftmals übrigens auch scherzhaft "Muskelhypothek" genannt :-) .
Ist es sinnvoll, Pensionskassengelder zu beziehen?
Das kann man kaum generell beantworten. Wichtig ist bei einem Vorbezug von Vorsorgegeldern, dass man die Lücke, die durch den Bezug entsteht, unbedingt wieder anspart. Auch eventuelle Einbussen bei bei den Invaliditätsleistungen der Pensionskasse sind zu prüfen.
Seit einigen Monaten steigen die Hypozinsen kontinuierlich an. Warum denn ausgerechnet jetzt, wo es wirtschaftlich wieder bergauf gehen soll?
Wir lebten in einer Zeit mit potenziell sinkenden Preisen. Das nennt man Deflation. Die Inflationsrate ging gegen null. Das heisst also, dass die Nationalbank Geld in den Wirtschaftskreislauf pumpte, indem sie die Zinsen senkte und damit mehr Geld für die gleiche Menge Güter da war. Geld war also sehr günstig zu haben. Da nun die Inflationsrate wieder auf Kurs ist, muss die Nationalbank die Zinsen wieder anheben, damit die Preise nicht zu stark ansteigen. Es hat ja immer alles zwei Seiten. Die Zinsen werden dieses Jahr aller Voraussicht nach noch moderat ansteigen. Das ist kein Grund zur Sorge, denn historisch gesehen ist das Zinsniveau immer noch sehr bescheiden.
Was ist denn der Unterschied zwischen einer variablen und einer Festhypothek?
Bei einer variablen Hypothek passt der Anbieter die Zinsen periodisch den Marktgegebenheiten an. Ihr zu bezahlender Zins kann sich also immer wieder ändern. Bei einer Fest- oder auch Fixhypothek vereinbaren Sie einen festen Zinssatz zu einer fest vereinbarten Laufzeit.
Soll ich die Hypothek staffeln, dass heisst, zwei verschiedene Laufzeiten abschliessen, wie es die Banken empfehlen?
Ich empfehle das nicht! Die Banken begründen dies jeweils mit der Umgehung des Zinsänderungsrisikos. Da die grössere Sicherheit, also die längere Laufzeit des Zinses mehr kostet, raten einem viele Banker, die Hypothek zu splitten. Die eine Hälfte auf vielleicht fünf, die andere Hälfte auf drei, acht oder zehn Jahre. Die Idee klingt ja nicht schlecht und leuchtet zunächst ein: Liegen die Zinsen bei Ablauf der Hypothek deutlich höher als heute, hat man wenigstens die andere Hälfte des Kredites weiterhin relativ günstig abgeschlossen. Liegen diese Zinsen jedoch unter dem heutigen Niveau, profitiert man zumindest teilweise von den dann niedrigeren Werten. Was Ihnen die Banker jedoch meist nicht sagen: Solange die Hypothek gesplittet ist, werden Sie die finanzierende Bank nicht mehr los! Wenn Sie verschiedene Laufzeiten haben, sind Sie für Jahre an die Bank gebunden. Eine Teilablösung lohnt sich nämlich nicht und verursacht nur unnötige und hohe Kosten. Ausserdem haben Sie für Neuverhandlungen sämtliche Trümpfe verspielt. Clevere Hausbesitzer nutzen immer die Möglichkeiten, die ihnen der Markt bietet. Dieses Zinsänderungsrisiko kann man anderweitig umgehen und viel eleganter lösen.
Welche Bank gibt mir die besten Zinskonditionen? Lohnt sich ein Vergleich?
Und ob sich ein Vergleich lohnt! Sie werden nach dem Einholen der Offerten selber sehen und vergleichen können. Ich bin davon überzeugt, dass die Unterschiede über die ganze Laufzeit zwischen dem tiefsten und dem höchsten Angebot mehr als Fr. 15'000.- betragen. Ausserdem kriegen Sie über einen Hypothekar-Broker immer die besseren Konditionen, was in der Natur der Sache liegt.
Wie ist denn das generelle Vorgehen? Welche Unterlagen benötige ich dazu?
Zuerst einmal müssen Sie folgende Unterlagen bereitstellen:
- Für Angestellte: Lohnausweise oder Kopien der Steuererklärungen der letzten 2 Jahre
- Für Selbstständige: Bilanzen / Erfolgsrechnungen der letzten drei Jahre
- Aktuelle Betreibungsauskunft (nicht älter als drei Monate)
- Nachweis Guthaben 3. Säule (sofern Vorbezug oder Pfändung erwünscht)
- Pensionskassenausweis und das Reglement (sofern Vorbezung oder Pfändung erwünscht)
- Aktueller Grundbuchauszug des zu finanzierenden Objekts
- Gebäudeversicherungsausweis
- Baupläne / kubische Berechnungen
- SIA / Baubeschrieb (sofern vorhanden)
- Situationsplan / Katasterkopie
- Bei Stockwerkeigentum (Wohnung): Nutzungs- und Verwaltungsordnung sowie die Stockwerkeigentumsbegründungsakte der Eigentümergemeinschaft
- Plan der Stockwerkeinheit mit Nettowohnfläche und Nebenräumen
Wann kann ich mit den ersten Offerten rechnen?
In der Regel erhalten wir schon am nächsten Tag die ersten Angebote, welche wir anschliessend gemeinsam vergleichen und Sie sich für einen Anbieter entscheiden!